长租公寓的新寒冬:青客们再闯鬼门关



长租公寓的新寒冬:青客们再闯鬼门关



2020年春节,本该是众多行业期盼能拉动一波经济回暖的春天,不曾想却成了一次黑天鹅事件。“在家躺着为社会做贡献”、“宅在家里就是做贡献”氛围之下,酒店、餐饮、电影行业首先就遭遇负面影响,随着疫情时间线的拉长,租赁市场也难独善其身。


为了应对疫情影响,多个长租公寓平台推出相关的租金减免或其他优惠措施。但一些长租公寓平台的举措在网上引发不少争议,如:蛋壳单方面强制降租引发房东不满、青客免租举措被指促销捆绑疫情、自如更是被指借疫情坐地起价等等。没有能够等到开春返乡潮租房高峰期的长租公寓行业,在疫情与争议中夹道求生。


其实,长租公寓的寒冬早在2019年已经开始蔓延。在自如、蛋壳等行业巨头重压之下,2019年11月5日流血上市的“国内长租公寓第一股”青客,并没有能够借着机会扭转乾坤,青客上市仅10交易日内破发,给原本处于长夜中的长租公寓行业又蒙上了一层阴影。


2020年1月6日,青客公布上市后首份财报,青客在2019年第四季度实现营收为人民币3.358亿元,和上年同期相比增长13.1%;归属于公司的净亏损为人民币1.251亿元,和上年同期对比,下降29%;调整后EBITDA(非美国通用会计准则)为人民币负3140万元,和上年同期相比减少46.9%。


青客这一份算不上出色的财报,让资本市场对难以盈利的长租公寓行业更是退步三舍。在青客第四季度财报发布之后,1月7日美股收盘后,青客股价为11.48美元/股,相比最高点时报价20.44美元/股下跌将近五成。而三年时间之内青客将近亏损人民币11亿元巨坑,也是其不得不直面的难题。


烧钱不止、回报周期长、重资产等都是青客不能盈利的原因。在仍没有解决这些难题时,实现盈利只是青客遥远的梦想,而在经济寒冬中又出现疫情这一重击,如何争取资本市场的心已经成为了一场生死时速的竞赛。


烤架上的长租公寓


“我还活着!”这是2019年11月5日青客在纳斯达克完成上市之后,其创始人兼CEO金光杰回国之后见到同行说的第一句话。


活着,已经成为众多深陷亏损泥沼里长租公寓平台的目标,这与长租公寓行业仍然处于快速发展期成为明显反差。根据艾媒咨询的数据,2018年国内租赁市场房屋面积已经达到67.3亿平方米,而预计在2022年租赁面积将会达到80.6亿平方米;还有2018年中国租赁市场租赁人口已有2.1亿人,预计在2022年将会达到2.4亿人。


Fastdata极数的调查显示,在近三年的时间里银行住房租赁授信突破1.2万亿元,企业住房租赁类ABS债券发行超过1370亿元,在2019年前十个月以来创投资金对于长租公寓的融资将近120亿元。


同时,国内年轻人对于租赁观念的改变也在促进着租赁市场的发展,长租公寓的主体受众即白领群体,其中认为可以接受一辈子租房观念的占比达到43%。


只是,在长租公寓看似一片光明前景的情况之下,长租公寓从2017年“国内住房租赁市场元年”到2019年,不过两年时间便开始处处暴雷。


“长租公寓爆仓,一定比P2P暴雷更厉害。”原我爱我家副总裁胡景晖2018年在媒体发布会上一语成谶。


高进低出一直是长租公寓存在的痛点,为了抢占市场规模,扩大自身房源,众多长租公寓平台不惜以高出市场价的20%-40%来进行房源收购,从而导致成本上升,房租暴涨。在这种情形之下,资金链便成为长租公寓平台的命门,一旦资金链出现断裂,长租公寓平台便开始出现问题。


根据相关公开信息统计,在2019年因经营不善导致资金链断裂的长租公寓平台达到53家,当中倒闭跑路共有45家,被收购的有4家,拖欠未付房租的有4家。


“青客的上市让我们整个行业打了鸡血。”新派公寓CEO王戈宏说。2019年年底在长租公寓行业一片惨淡中上市的青客,让许多从业者松了一口气。而在2020年春节过后的租房高峰期更是给了长租公寓行业一点盼头,但是疫情的出现将市场回暖的可能性几乎打散。


一方面,作为“国内长租公寓第一股”,青客并没有在上市之后顺利上岸,仍在亏损的泥沼中挣扎。青客2020年1月6日发布的最新财报数据显示,在2019年财年青客净收入为人民币12.33亿元,和上一财年相比增长38.6%;营业成本和费用为人民币16.821亿元,和上一财年相比增长27.8%;净亏损为人民币4.98亿元,同上一财年相比仅仅减少0.3%。





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